Um artigo Doutor Finanças

Está a pensar comprar a sua primeira casa? A família aumentou e quer mudar-se de uma casa alugada para um imóvel seu? Então, o mais provável é que precise de recorrer a um crédito habitação.

Se nunca passou por este processo, é normal que tenha dúvidas e ainda não esteja a par de vários conceitos e procedimentos.

Por isso, descubra o que precisa saber antes de avançar com um crédito habitação.

Documentos para a pré-aprovação do seu crédito

Se pretende tratar da pré-aprovação do seu crédito habitação em breve, saiba que para os bancos apresentarem a melhor proposta, precisam de perceber o risco de conceder-lhe um crédito habitação. E para perceberem o nível de risco, necessitam de ter acesso a alguns dos seus dados pessoais.

Assim, para saber se terá o seu crédito pré-aprovado, primeiro precisa de apresentar os seguintes documentos:

• Documento de identificação legível e atualizado;
• A sua última declaração de IRS;
• Nota de liquidação de IRS do ano anterior;
• Declaração de vínculo contratual, que é emitida pela sua entidade patronal;
• Declaração de rendimentos;
• Recibos de vencimentos (bastam os recibos dos últimos três meses);
• Recibos verdes (quando aplicável deve apresentar os seus últimos seis recibos verdes);
• Declaração de início de atividade (quando aplicável);
• Extratos bancários dos últimos três meses;
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
• Comprovativo de IBAN;
• Comprovativo de morada;
• Último extrato de cada um dos seus cartões de crédito.

Nota: Caso existam dois titulares no contrato de crédito habitação, ambos terão de apresentar esta lista de documentos.

Só após a entrega destes documentos é que os bancos conseguem dar resposta à viabilidade do montante que pediu, das taxas de juros a aplicar, ao prazo do seu crédito, à prestação mensal que ficará a pagar, ao valor dos produtos associados ao seu crédito, entre outras condições.

Atenção à sua taxa de esforço se quer ver o seu crédito aprovado

Durante a análise da pré-aprovação de crédito, os bancos vão apurar o nível de risco do financiamento. Embora existam vários fatores em análise (nível de rendimentos, estabilidade profissional, idade, situações de incumprimentos), as entidades bancárias precisam de saber se os seus rendimentos conseguem suportar os encargos que terá com o seu crédito habitação.

E como é que os bancos chegam a essa conclusão? Calculando a sua taxa de esforço. Para um banco conceder um crédito habitação, a taxa de esforço do cliente não pode ultrapassar os 30%.

Por isso, é fundamental que apure antecipadamente a sua taxa de esforço. Para tal, precisa de dividir os seus encargos com créditos ao valor dos seus rendimentos e multiplicar o resultado por 100%.

Por exemplo, se o rendimento do seu agregado familiar for de 2000 euros, saiba que para a taxa de esforço não ser superior a 30% não poderá ultrapassar os 600 euros de encargos com créditos.

Taxa de esforço = (600/2000) x 100% = 30%.

Se precisar de ajuda para calcular esta taxa, pode recorrer ao simulador da taxa de esforço.

Conheça os prazos máximos do crédito habitação

Há pouco tempo, os bancos formalizavam contratos de crédito habitação com prazos mais longos, tendo em conta a idade dos titulares no final do contrato, sendo os 75 anos a idade limite.

Mas após uma recomendação do Banco de Portugal, os bancos estabeleceram novos limites para os prazos do crédito habitação, tendo em conta a idade dos mutuários também no início do contrato.

Na prática, desde abril de 2022, os prazos para os novos contratos de crédito habitação são os seguintes:

• Até aos 30 anos de idade o prazo máximo do crédito habitação mantêm-se nos 40 anos;
• Para quem tem entre 30 e 35 anos, o prazo desce para os 37 anos;
• Já para quem tem mais de 35 anos, o prazo limite do contrato desce para os 35 anos;

Saiba que os bancos não financiam 100% do valor do imóvel

Até ao final de junho de 2018, os bancos financiavam 100% do valor da avaliação ou aquisição do imóvel (dependendo do valor mais baixo). Mas essa é uma realidade que faz parte do passado.

Hoje em dia, no máximo, os bancos financiam 90% do valor da escritura ou da avaliação (conta sempre o valor mais baixo).

Assim, se está a pensar recorrer a um crédito habitação para comprar a sua casa, precisa de ter no mínimo 10% do valor da escritura ou da avaliação do seu imóvel em capital próprio.

Isto significa que se quiser comprar um imóvel que custa 200.000 euros, no mínimo terá de ter 20.000 euros para a entrada. Este valor, por norma, é pago ao vendedor, quando é celebrado o contrato de promessa de compra e venda (CPCV).

Que taxas existem e como perceber se um crédito é mais caro do que outro?

Depois reunir a documentação, montante para a entrada e fazer contas à sua taxa de esforço, é hora de começar a contactar vários bancos para obter propostas para o seu crédito habitação. Quanto mais propostas tiver, mais possibilidades existem de conseguir as melhores condições do mercado para si.

No entanto, nem sempre é fácil perceber estas propostas, pois muitos dos valores estão associados a taxas que talvez não conheça.

Um crédito habitação envolve as seguintes taxas:

• Spread: O valor do spread é determinado consoante o risco de crédito e as garantias do empréstimo. No fundo, esta é a margem de lucro do banco na concessão de um empréstimo.
• Euribor: É o indexante mais recorrente no crédito habitação em Portugal, mas que só está presente nos contratos associados a uma taxa variável ou mista. As taxas Euribor são uma das duas componentes que vão definir a taxa de juro que irá pagar. Embora a Euribor tenha vários prazos, em Portugal, os períodos mais comuns são a 6 ou a 12 meses.
• TAN: A Taxa Anual Nominal representa a taxa de juro final do seu crédito.
• TAEG: A Taxa Anual de Encargos Efetivos agrega todos os encargos do seu crédito, como os juros, comissões e produtos que subscreveu no seu contrato.

Para saber se o crédito num determinado banco é mais caro do que outro, foque-se no valor da TAEG e do MTIC. Se comparar os valores, uma TAEG mais alta revela, em termos percentuais, um crédito mais caro. Mas para ter noção do valor final que irá pagar, olhe para o Montante Total Imputado ao Consumidor – MTIC. É esse valor que pagará no final do seu contrato, já com juros, comissões, seguros, entre outros encargos.

Devo contratar um crédito habitação com taxa fixa ou variável?

Caso esteja com dúvidas se deve pedir a pré-aprovação de um crédito habitação com uma taxa de juro fixa ou variável, saiba que tudo depende das suas prioridades e objetivos.

Atualmente, estamos perante uma subida das taxas Euribor. E, para perceber melhor, nos contratos de crédito associados a uma taxa de juro variável, as prestações vão subir e descer de acordo com a flutuação da Euribor.

Já com uma taxa fixa irá pagar o mesmo valor durante todo o prazo do seu crédito habitação. O valor desta taxa é atribuído consoante o risco do financiamento e as garantias que dá.

Se olharmos para as taxas praticadas neste momento, em comparação, a taxa variável tem um valor mais baixo que a fixa, pelo menos no início do contrato. E tendo em conta os valores atuais, a escolha de uma taxa variável vai garantir-lhe inicialmente uma prestação mais baixa.

Contudo, a taxa fixa permite-lhe obter alguma tranquilidade, pois se a prestação mensal não pesar demasiado no seu orçamento familiar, não terá de se preocupar com a subida dos juros.

Independentemente da sua decisão, há outro pormenor a considerar, caso pretenda vender a sua casa antes do final do contrato de crédito habitação. Este pormenor chama-se comissão de reembolso antecipado.

Ou seja, se vender a sua casa antes de pagar o seu crédito vai pagar uma comissão. Nos contratos com uma taxa variável esta comissão é de 0,5% sobre o capital a reembolsar. Mas nos contratos com uma taxa fixa, a comissão sobe para os 2%.

Um crédito habitação implica a contratação de dois seguros

Se está a fazer contas ao peso que um crédito habitação terá no seu orçamento familiar, saiba que para além da prestação mensal, terá de suportar os encargos com os seguros associados a este crédito.

Caso não saiba, ao contratar um crédito habitação precisa obrigatoriamente de ter um seguro de vida associado ao seu crédito e um seguro multirriscos.

O seguro de vida tem o propósito de cobrir o valor que falta pagar ao banco caso o beneficiário faleça no período de vigência do contrato. Já o seguro multirriscos serve para proteger danos no imóvel e no recheio da casa.

Embora estes dois seguros sejam obrigatórios, eles podem ou não ser contratados no banco que vai financiar o seu empréstimo. Se o fizer junto desse banco, irá beneficiar de uma bonificação no spread. Mas se o fizer junto de uma seguradora à sua escolha, poderá ou não obter preços mais reduzidos.

Por isso, o melhor é fazer contas e analisar várias propostas, uma vez que estes dois produtos representam um encargo mensal significativo.

Não se esqueça que terá outros encargos associados

Por último, não se esqueça de fazer contas a outros encargos associados ao seu crédito habitação. E que encargos são estes? Na realidade são encargos relativos ao registo e impostos sobre o crédito e a compra do seu imóvel.

Por isso, se nas suas contas já estiverem englobadas as comissões bancárias, ainda falta adicionar à sua lista de encargos:

• Registo através do serviço Casa Pronta (valor tabelado é de 700 euros).
• Imposto do selo relativo ao empréstimo (0,6% do valor do crédito na maioria dos casos).
• Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos – IMT (este valor varia consoante a natureza do imóvel, a sua localização, a sua finalidade e o seu valor). Pode usar o simulador do IMT para saber quanto irá pagar relativamente a este imposto.
• Imposto do Selo aplicado à compra da sua casa. Após saber o valor da escritura deve aplicar a esse a taxa de 0,8%.
• Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI: Embora não esteja relacionado com o seu crédito, este imposto é um encargo que terá anualmente, se não beneficiar da isenção deste imposto. O IMI é uma taxa cobrada pelas Câmaras Municipais que incide sobre o valor atribuído ao seu imóvel pelas Finanças (Valor Patrimonial Tributário - VPT). Caso pretenda saber quanto pagará, utilize o Simulador de IMI para facilitar este cálculo.

Concluindo, antes de fazer um crédito habitação, pondere bem todos estes fatores, obtenha várias propostas, e faça contas para saber se este é o momento certo para tomar esta decisão.